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서울 및 경기도 과천, 성남, 용인, 수원, 광명, 안양, 의왕, 하남에 있는 정비사업지는 규제지역으로 지정됨에 따라 조합원 지위양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택수 제한 등의 규정을 적용받는다.
투기과열지구로 지정되면 재건축은 조합 설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다. 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 거주 요건을 충족하지 않으면 등기 이전까지 매매가 불가 공학계산 능하다. 분양 대상자로 선정된 조합원과 일반분양자에게는 5년간 재당첨 제한이 적용된다.
이번 대책으로 정비사업의 신규 진입과 퇴로가 사실상 차단되면서 조합원들은 사업 위축을 우려하고 있다. 통상 18년이 넘게 걸리는 정비사업 특성상, 재건축의 경우 조합설립인가 이전, 재개발은 관리처분계획 인가 이전에 매도하지 못하면 향후 장기간 거래가 막 현대자동차저금리 히게 되기 때문이다. 조합 설립 후에는 주택을 쉽게 팔 수 없어 해당 인가 과정을 앞둔 정비사업장은 주택 매수·매도 계획을 세워야 해 발등에 불이 떨어진 상황이다. 서울시에 따르면 8월 말 기준 재건축 사업지에서 조합설립인가 완료된 구역은 139개, 10만8387세대다. 재개발 사업지에서 관리처분인가 완료가 된 곳은 75개, 5만577세대였다.
좋은회생출발새롭게 규제지역에 포함된 재건축 조합 관계자는 “조합설립을 앞두고 있었는데 투기과열지구 지정으로 곧바로 전매제한에 걸리게 될 예정”이라며 “향후 사업이 지연될 경우 금융비용이 증가하고 건축자재비 상승 등으로 사업비가 불어나 분담금이 오를 가능성이 높아 우려된다”고 말했다.
재건축·재개발 사업의 이주비 대출은 6·27 대책에서 설정된 sc제일은행대출상담 한도인 6억원이 그대로 유지된다. 다만 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금· 이주비대출 취급시 추가주택 매입은 제한된다. 또한 오는 29일부터는 수도권 및 규제지역 내 1주택자가 전세대출을 받을 경우, 그 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함될 예정이다.
이미 토허구역·규제지역 대상이었던 재건 울산학자금대출 축 조합들도 “이번 규제에 따른 직접적 영향은 없다”면서도 “이주비 대출이 풀리지 않아 이사를 갈 곳이 없을까봐 여전히 걱정”이라고 우려했다. ‘신통기획 2.0’등 민간 주도의 정비사업 활성화로 공급 확대를 내세웠던 서울시 또한 이번 대책에 따른 영향을 ‘핀셋분석’하겠다는 입장이다.
전문가들은 이번 대책이 단기적인 시장 안정에는 효과를 낼 수 있으나, 중장기적으로는 공급 부족을 심화시켜 오히려 집값 상승을 자극할 가능성이 높다고 경고한다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “전매 금지, 재당첨 제한, 대출 규제가 동시에 작동하면 정비사업의 속도는 급격히 느려질 수밖에 없다”며 기존 6·27 대책에서 정해진 이주비 6억원 대출 제한까지 있다보니 자연히 공급 지연이 우려된다”고 말했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “규제지역에는 분양가상한제가 적용될 수 있는데, 건설사나 시행사 입장에서 수익 부분에서 제약이 생기기 때문에 정비 사업의 추진에 있어서 걸림돌”이라고 설명했다. 또한 “결국 중장기적으로는 공급 부족과 가격 상승으로 악순환이 될 수도 있다”고 덧붙였다.
서울의 한 재건축단지 정비사업 조합 임원은 “규제지역 확대, 토지거래허가제, 대출 규제가 동시에 시행되면 조합원은 이주하지도, 남지도 못하는 진퇴양난에 빠진다”며 “정비사업은 속도가 생명인데 이번 대책은 ‘속도’가 아니라 ‘정지’를 강제한다”고 지적했다. 윤성현·서정은 기자