한국토지주택공사(LH) 진주 본사 전경. 사진=LH


9.7 주택공급확대방안의 핵심 내용 중 하나는 한국토지주택공사(LH)가 공공택지를 민간 건설사에 매각하는 대신, 공공주택을 직접 공급하는 방안입니다. 양질의 주택을 저렴하고 빠르게 공급한다는 청사진은 긍정적이라고 볼 수 있지만, 결국 성공은 LH가 구체적으로 어떻게 비용을 줄이면서 품질도 높은 주택을 공급할 수 있느냐에 달려있습니다. 따라서 사업의 구체적인 방안을 결정하게 될 ‘LH개혁위원회’에 관심이 쏠리고 있습니다.
LH가 기존의 '땅 장사'에서 '집 장사'로 변신하려면 풀어야 하는 문제도 적지 않기에 성공 가능성에 의문을 제기하는 분들도 많습니다. 특히 현재 개발된 매각 예정다모아릴게임
공동주택 용지마저 매각을 중단하고, 지구별 지구계획 변경을 통해 LH직접시행으로 전환하게 되는데, 이럴 경우 당분간 주택 공급의 공백이 발생합니다. 이를 감수하고서라도 LH 직접시행 카드를 꺼낸 것은 현재 공급절벽 문제가 심각하다는 인식과 큰 정부를 지향하는 민주당 이념에도 일치하기 때문일 겁니다.
첫 번째 장벽은 LH의 조직개편이라고 다빈치릴게임
볼 수 있습니다. 애초 LH는 땅 장사를 하는 공공기관이지 집 장사를 하는 곳은 아닙니다. 집 장사를 하는 조직으로 개편하려면 새로운 직원도 뽑아야 하고 기존 직원 업무조정도 필요합니다. 주택산업연구원에 따르면 LH에서 주택사업 인력이 차지하는 비중은 지난해 12.4%에 불과하다고 합니다. 따라서 이러한 체계를 갖추는데도 최소 1~2년의 시간이 필요할 것으팡멀티릴게임
로 보입니다.
구체적인 공급계획, 공급유형(공공분양, 공공임대 등), 자금조달방안 등도 LH개혁위원회 논의를 토대로 마련해야 합니다. 올해 안에 LH개혁안이 도출되면 다행이지만 그렇지 않다면 더 긴 공급 공백을 경험할 수도 있습니다. 수요자 입장에서는 과연 지금 한가하게 공급 공백을 견뎌야 하는지 답답할 겁니다. 여기에 더해 LH법(공공주증권수수료저렴한곳
택법 시행령)을 바꾸고 지구계획 변경 등의 작업도 더해져야 하기에 LH가 직접시행 계획과 체제를 갖추기 전까지는 기존 땅 장사를 계속하는 것도 어떨까 싶습니다.
민간이 참여하는 방식도 문제입니다. 민간이 설계와 시공 등을 전담하는 도급형 민간참여사업 방식을 추진하기로 했는데, 주택 수요자가 원하는 브랜드 아파트가 참여하기는 어렵다는 한계가지앤에스티 주식
있습니다. 수요자가 선호하는 '브랜드 아파트'를 짓는 대형건설회사들은 단순 도급형태의 사업은 수익성이 떨어져 참여하지 않습니다. 공사비 상한선이 정해져 있고 주택 공급에서 창의적인 시도를 하기 힘들다는 한계가 있습니다.
특히 중대재해처벌법이나 제로에너지 건축물 인증제 등 안전과 환경에 대한 규제가 강화되는 상황에서 대표이사가 감옥에 갈 위험까지 부담하며 수익을 기대하기 어려운 도급공사에 참여하지는 않을 겁니다. 심지어 현장 근로자가 사망이라도 하게 되면 전 공사현장이 중단되고 건설면허까지 취소될 수 있기에 대형건설회사들이 몸을 사릴 수밖에 없습니다.



LH 주택전시관에서 방문객들이 단지 모형을 보고 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자


로또 분양에 대해 부정적인 인식이 강한 상황에서 LH가 지은 아파트가 흥행하는 것도 난감합니다. LH가 직접 시행하는 큰 목적 중의 하나는 분양가를 낮출 수 있을 것이란 기대입니다. 하지만 모순되게도 LH가 성공적으로 고품질의 가성비 아파트를 공급한다면 그대로 로또 분양에 따른 문제가 제기됩니다. 그렇다고 로또 분양에 따른 수익을 환수할 방안을 도입한다면 LH의 자금부담이 심화할 겁니다.
LH는 현재도 직접시행을 할 수 있는 재무상태가 아닌 것으로 알려져 있습니다. 로또 분양이라는 지적이 나오지 않는 선으로 상품성을 조절하면서 미분양 물량이 발생하지 않도록 하는 절묘한 조절이 필요합니다. 공공임대주택 재건축도 수행해야 하는 상황에서 직접시행으로 적자가 발생하면 이를 어떻게 보전할지도 고민해야 합니다.
안타깝고도 이상한 점은 현재 공공택지를 분양할 때 사업시행 기간을 명시하면 되는 문제를 공급절벽이 심각한 상황에서 경험해보지 않은 직접시행이라는 길을 선택했느냐는 점입니다. LH가 시행한다고 해도 민간보다 빠를 것이란 보장은 없습니다. 어차피 인허가승인을 받아야 하는데 LH가 하든 민간이 하든 승인권자는 지자체이기 때문입니다.
민간 주택사업자들이 분양하는 물량의 상당 부분이 공공분양으로 바뀐다는 점도 주택수요자들은 고민해야 합니다. 공공분양이 증가하면서 특별공급 비율 또한 늘어날 것으로 판단됩니다. 민간분양은 전 계층을 대상으로 하는 주택공급 방식이지만 공공분양은 취약계층 중심의 주택 공급정책입니다. 공공분양에서 생애최초(20%), 신혼부부(30%), 다자녀가구(10%) 등을 제외하면 일반공급은 20%에 그칩니다. 민간분양을 기다리는 수요자들에게는 달가운 소식이 아닐 수 있습니다.
이런 여러 문제가 있지만 LH의 직접시행은 우리나라 개발사업의 문제점을 바로잡는 좋은 모델이 될 수 있어 기대됩니다. 우리나라는 시공사의 뒷다리를 잡아(책임준공) PF를 일으키고 시행사는 전체 사업비의 평균 3%만의 자기 자금으로 사업을 진행하는 왜곡된 개발사업이 관행처럼 굳어져 왔습니다. LH가 공공 디벨로퍼로서 선도적인 역할을 수행한다면 우리나라의 개발사업이 정상적으로 되면서 자연스럽게 분양가가 하향 안정화될 수도 있다고 봅니다.
전체 사업비에서 공사비가 차지하는 비중이 가장 큰데, 현재와 같이 대형 건설회사들이 시행에 관여하는 상황에서는 공사비를 줄이기 어렵습니다. 선진국에서는 이런 류의 공공 디벨로퍼가 개발의 한 축을 담당하고 있습니다. 싱가포르는 주택개발청이 시행사인 동시에 시공사 감독을 맡아 시장을 관리하며 주택 공급을 확대하고 있다고 합니다. LH의 직접시행이 한국에서는 어떤 문제를 만들지 불안하지만 새로운 개발사업의 구조를 만든다는 점에서 기대를 갖게 만드는 가장 큰 이유입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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